毛坯1.9-2.3万/平！季华路地铁盘超备案价出货！怎么做到的？
南海大道与季华路交汇处，有个地铁盘正以毛坯1.9-2.3万/平的价格清货。
该盘正是天丰誉城，目前在售7座住宅，总货量82套，此前通过一波团购折扣及送人防车位使用权活动，目前已经去化近半。
然而，功夫君通过查询佛山市房产信息网发现，小部分房源实际售价已经赶超了备案价，它是怎么做到的呢？
首先要从备案价说起。
今年1月10日，该盘领取了七座预售许可证，合计82套住宅。
目前，该盘天地层低价单位均已备案签约，可售部分几乎都是中层单位，价格普遍超2万/平，又以147平大户型单价最贵。
我们以1601单元为例，建筑面积91.83㎡，套内面积73.73㎡，备案总价为1977814元。
但是当购房者上门看房、计价时，驻场销售首先会告知，该房源原价为2104058元，可享受以下折扣，具体包括：
预付8万抵93折、7日内签约99折、14日内缴齐税费和维修基金99折。
计算完上述优惠后，按揭客户购买这套91.83㎡，折后总价去到1997834元，折合单价21755元/㎡，仍比备案价1977814元要高。
具体原因在于，预付的8万元并不写入购房合同，如此一来便越过了备案价的限制，但开发商还是会另补开一张8万元发票。
当然，必须公正的说：该盘并非所有房源都突破备案价销售，若是全款客户，还能叠加一次性98折优惠，折后价1959477元，比备案价要低一些。
或许，正是此前推出的一批特价房源已经卖完，项目回笼了一部分资金后，又变得不愁卖了，才尝试突破限价出货。
另外，该盘户型越大，定价越高，部分124平和147平单位还送20年人防车位使用权。（数量有限）
那么，价格说清楚了，这盘到底值不值得买呢？
首先来看位置，该盘位于禅桂交界处，周边有在建佛山3号线，是近地铁项目。
其次，该盘拿地时间为2010年，产权还剩60年。天丰一期共有5栋住宅，早于2014年4月入市，2015年底交付，目前推售二期最后两栋住宅。
再来看具体产品，去年项目开板房当日，功夫君已经做过户型点评，详情可戳：
从户型设计来看，该盘虽然是小开发商操刀，但实用率并不低，22层两梯四户，层高3.15米也有一定的优势（住宅常规层高3米）。
最后，能不能买还是要看价格，最好的方法，就是比较一下周边的二手项目。
包括绿地公馆、星星凯旋、金地珑悦等盘在内，楼龄都很新，除金地外也都十分靠近地铁站，可以说配套相当。
绿地公馆的二手价格很有优势，不少房源更是满五唯一，可以省下好几万税费，87平带装修三房不到180万即可入手。
▲禅城绿地公馆
然而，绿地的87平2+1房只有1个卫生间，整体格局并不理想，需求三房的买家建议还是116平起步。
▲绿地公馆87㎡户型
星星凯旋是周边体量最大、绿化率较高的小区，主力户型为88-90平三房，四房128平起步，也有少量200平以上的大户型。
贝壳、Q房数据显示，该盘二手均价2.2-2.3万/平左右，三房叫价180万起，但多数都是毛坯房，需要自己装修。
▲星星凯旋国际
金地珑悦有别于上述几个禅城盘，它是属于桂城地界，学区分配到桂园小学。
该盘离在建地铁3号线约有1公里路程，不过规划中的4号线也会在鹏瑞利广场门口设站。
▲金地珑悦
该盘住宅楼高32-34层，两梯五户，89平三房为主力户型，许多房源都是刚满两年，保养较为新净。
价格方面，三房总价约180万可入手，有毛坯有装修，另外还有少量89平复式单位，层高5.8米，购房者可以综合比较。
▲金地珑悦89㎡复式户型
事实上，镇安板块有地铁、近桂城，的确是千灯湖外溢客户的首选，手握60万左右可以重点考虑。
介绍完周边的次新盘情况，功夫君最后来一个综合条件大评比，各位看客可自行考虑。
园林：
星星凯旋＞金地珑悦＞绿地公馆＞天丰誉城。
学位：
金地珑悦≥绿地公馆=天丰誉城＞星星凯旋。
（桂园小学≥环湖东小学＞镇安小学）
户型：
星星凯旋≈金地珑悦≈天丰誉城＞绿地公馆。
楼龄：
天丰誉城＞星星凯旋≈金地珑悦＞绿地公馆。
购物：四个楼盘都差不多，周边有恒福购物广场、鹏瑞利广场、盒马鲜生、永辉超市等，等地铁开通后，生活更加便利。
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